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中国房地产到底有没有问题?

网络整理 2019-06-19 06:29

近期的房地产有些躁动,朋友圈里的地产营销人积极传播消息,自媒体圈有朋友邀我讨论接下来的走势,一些有购房需求的亲友也按捺不住问我要不要冲进去,乃至地产股也暴涨暴跌。

房地产运行良好,问题不大

房地产依然牵动着许多人的心,既然回避不了问题,就有必要坐下来好好聊聊。

先耐心看一下这组数据:

从1~3月份运行数据来看,商品房销售面积29829万平方米,同比下降0.9%,销售额27039亿元,增长5.6%。价格变动数据,统计局未展示,按面积略降但销售额增长的逻辑,以及笔者了解的一些市场来看,应该是有一定涨幅。

从库存上看,3月末全国商品房待售面积51646万平方米,比2月末减少605万平方米,库存创2014年2月末以来的新低。

从投资来看,1~3月全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,各地定金及预收款、个人按揭贷款增速较快,房地产开发企业到位资金3.89万亿元,同比增长5.9%。

以上数据罗列,转化成简单的语言就是:

1.房地产整体供需状况良好;

2.2019年年初的信贷宽松,刺激了2018年压抑着的需求,近期出现供低于求的局面,因此市场反弹,价格上涨;

3.开发商手里有钱,信心增强,扩大投资,将提供充足的供给,市场将回到供需平衡。

因此,房地产依然按照着市场供需情况运行,没有问题。

“房地产长期看人口”,未必尽然。从长期来看,虽然人口红利在消退,但城镇化仍有很大的空间,将对冲人口红利衰退影响。

2018年,我国城镇化率为59.58%,但这一数据是以常住人口(常年生活在城市,但不一定有房)来衡量,而户籍人口城镇化率仅为43.37%(在我国,除了北京、上海,有房一般就有户籍,有户籍一般就有房),两个数据可以简单折个中,可能有效城镇化率在50%左右。按照百分之一点多的年增长率,到90%的发达国家水准,还需要很多年的时间。想要在城市买房、安家的人口,基础依然庞大,因此房地产的需求仍将稳定持续。

再看竞争,房地产可能是我国竞争最为充分的支柱行业之一。2018年中国房地产销售金额近15万亿元,占全国GDP的6%,仅次于制造、金融、建筑等少数几个行业。相比石化、金融、有色、建筑等支柱产业,房地产属于充分市场竞争的行业。消费者有充分选择权,开发商竞争激烈——只要自由选择和竞争充分,这个行业就不会出现大问题。

最后看管控。除了竞争充分,房地产同时又是国家管控力最强的行业之一(垄断性行业除外)。

房地产相关的管理部门包括:住建委、街道办、招标办、房管局、规划、土地、建设、市政、工商、税务、城管、质监、消防、人防、环保……众多政府部门交叉管理、轮番上阵,开发部和相关业务人员永远奔走在各大部门之间。

经过多年的摸索,上到中央,下到地方政府,已经摸索出一套成熟、完整的房地产管理办法。以法律法规、调控政策、土地政策、金融工具为主,以行政管理、户籍政策、所在地管理等为辅,另外,还有税收工具还未上阵。我们要知道而且相信,国家有充足的经验、人手和办法管理好房地产。

所以,对房地产过度的关注和担忧,是多余的。

房地产问题在哪?

房地产到底有没有问题?其实很难回答。

没买房的人,会说房地产有问题,可是大多数买了房的市民,就会觉得房地产没什么问题。站在哪一方向另一方开炮,都会损害另一方的权益。

有些买房者和媒体,觉得房地产有问题,可是开发商和从业人员觉得没问题——我合法合理买地、盖楼、销售,建商场、配套、营建公共设施,为居民提供良好的生活环境,为城市发展添砖加瓦,为上下游产业带来更多岗位,为国家经济发展贡献力量,并没有问题。站在哪一方批评另一方,都不合适。

这也是政府难办之处,也是一个有良知的“专业人士”的难办之处。

就房地产而言,买房者和开发商,已购房者和未购房者,双方都没什么问题,更不是谁在伤害谁,可视作双方都在争夺共同的稀缺资源——土地。

从社会成本的角度,所有的资源都是一定的。土地能盖的房子就那么些,并非无限量。老百姓手上的钱也就那么些,老百姓还要生活、发展、享受,愿意为房子出的钱有一定限量,再结合房子本身的成本、价值,社会就会给房子一个合理的定价,让多余的钱流向能发挥它更大价值的地方。

现在的问题是,社会给一套房子及它占据的资源定价是100万,但是被人为抬升、炒作到200万,这多出来的100万,脱离了房子原有的价值,阻碍了这多出来的100万向更能发挥它价值的地方流动!